Waaraan voldoet een goed beleggingspand?

Beleggen is niet iets dat beperkt is tot de beurs. Wanneer je in een gemiddelde stad rondloopt, zou je mogelijk al een paar interessante beleggingskansen voorbij kunnen zien komen. We doelen hier op beleggingspanden, een type investering waarbij je over het algemeen minder afhankelijk bent van de grillen van de markt en die al lang bekend staat als een stabiele bron van inkomsten. Hoe doe je dat alleen, beleggen in panden? En bovenal de vraag van vandaag: Waaraan voldoet een goed beleggingspand?

Synvest - Beleggen in een vastgoedfonds

Door in een vastgoedfonds te beleggen kun je profiteren van de voordelen van vastgoed zonder er al te veel gedoe van te hebben. Synvest is een beleggingsfonds dat jouw inleg belegt in vastgoed in Duitsland en Nederland met een hoog gemiddeld rendement. Door maandelijkse dividenduitkeringen bouw je een passief inkomen op.

• Ga naar de website van Synvest »
• Lees de Synvest review

Kapitaalintensieve belegging

In tegenstelling tot beleggingen die je op de beurs kan kopen, zijn investeringen in vastgoed doorgaans erg kapitaalintensief. Je inkomsten eruit zijn over het algemeen wel een stuk stabieler en bieden daarmee een vorm van zekerheid.

Het idee achter investeren in vastgoed is immers dat je iets koopt dat waardevast is of hopelijk in de toekomst ook in waarde toeneemt. Dat vormt uiteindelijk een stabiele bron van inkomsten met de huur die je hieruit ontvangt.

Bestemming van het beleggingspand

Het beleggingspand dat je verhuurt kan verschillende bestemmingen hebben. Zo kun je denken aan de verhuur van woonruimte, winkelruimte en kantoorruimte, maar ook tijdelijke huurovereenkomsten zoals de verhuur van vakantiehuizen.

Wat de bestemming van je pand ook is, uiteindelijk wil je de onderliggende hypotheek tijdig af kunnen lossen en er het liefst een pand aan overhouden dat je hopelijk weer kan verkopen tegen een hogere prijs. Het vinden van zo’n pand kan echter nog een enorme uitdaging zijn, daarom zullen we in dit artikel een aantal belangrijke punten bij langs gaan om op te letten bij de koop van een beleggingspand.

De locatie: waar koop je je beleggingspand?

Bij de koop van je beleggingspand is locatie één van de belangrijkste factoren om rekening mee te houden. Welke plaats het beste is voor je beleggingspand is uiteraard afhankelijk van de bestemming die je voor het pand hebt. Zo is een kantoorpand vestigen op een Waddeneiland misschien niet zo’n goed idee, net zo min als een vakantiehuis vestigen middenin de binnenstad dat is.

Diverse overwegingen m.b.t. locatie

Bedenk je dus eerst goed wat je wil. Welke sector lijkt je interessant om tot toe te treden? Wanneer je dat eenmaal weet en je enigszins bekend bent met de behoeften in die sector, is het tijd om eens te gaan kijken naar een geschikte locatie voor je pand.

Om het eenvoudig te houden zullen we hier alleen kijken naar woningverhuur. We zullen korte huurovereenkomsten zoals vakantiewoningen en panden met speciale behoeften zoals horeca- en kantoorruimte hier nog even buiten beschouwing laten. Woningverhuur is immers voor jou als investeerder doorgaans de makkelijkste manier van panden verhuren.

Hier allereerst wat tips om mee te beginnen voor het kiezen van een goede locatie:

• • Kies een regio waar de inwonersaantallen (waarschijnlijk) gaan stijgen, meer vraag betekent immers een hogere waardering van de ruimte die je verhuurt. Je kan hierbij bijvoorbeeld denken aan de buitengebieden rondom een grote stad.
  • Richt je op ‘opkomende’ wijken, steden en dorpen. Dit kunnen bijvoorbeeld voorsteden zijn van een grote stad of dorpen in de buurt van waar een groot bedrijf zich net heeft gevestigd. Zo zullen er geheid meer mensen in de dorpen en de steden gaan wonen in de buurt van een pas opgezet industriegebied of handelscentrum.
  • Houd rekening met de leefbaarheid van de omgeving
    • Hoe ver is het tot een grote stad?
    • Zijn er goede faciliteiten in de buurt? (Supermarkt, sportschool, etc.)
    • Is het een drukke of rustige omgeving?
  • Kies een pand dat voorzien is van alle gemakken
    • Hoeveel slaapkamers heeft het pand?
    • Heeft het pand een goede keuken- en badruimte?
    • Is er een tuin of ander buitenruimte?
  • In het geval van kamerverhuur in studentensteden, stel jezelf de vraag:
    • Hoe makkelijk is het pand op te delen in losse kamers?

Wat is de staat van het object? De bouwtechnische zaken om op te letten

Wanneer je eenmaal een geschikte locatie hebt gevonden voor een pand, is het tijd om je te verdiepen in de bouwtechnische zaken. Waar moet je allemaal op letten bij het kiezen van een goed pand? En wat kun je doen om ervoor te zorgen dat je er zo min mogelijk problemen mee krijgt later? Hier zijn een aantal zaken om op te letten voordat je het pand koopt en gaat verhuren:

• • Je wil graag zo min mogelijk onderhoud aan het pand, kijk daarom bij voorkeur naar nieuwbouw en appartementen. Panden uit de jaren 30 vergen meestal meer onderhoud, net zoals appartementen makkelijker te onderhouden zijn dan huizen
  • Het is ten zeerste aan te raden het pand van tevoren ook professioneel te laten keuren voor aankoop. Een keuring kan onder andere aan het licht brengen:
    • Of de fundamenten in goede staat zijn
    • Wat er opgeknapt moet worden aan de woning en wat dit gaat kosten
    • Waar de bodem waar het pand gevestigd is uit bestaat (is er sprake van bodemvervuiling?)

Hoe vind je de beste prijs voor het pand? De prijstechnische zaken om op te letten

Los van dat je graag een geschikte locatie hebt voor je pand en de bouwtechnische zaken goed op orde wil, is de prijs die je voor het pand betaalt minstens zo belangrijk. Het is idee is immers wel dat je investering rendement gaat opleveren. Hoe krijg je echter kwaliteit voor een zo laag mogelijke prijs? Bij deze een paar tips om de  aanschafkosten van je pand zo laag mogelijk te houden:

Net als met beleggen in aandelen: koop wanneer iedereen er vanaf wil

‘Buy when there is blood on the streets’. Juist op het moment dat iedereen denkt dat de prijzen nooit meer omhoog zullen gaan na een forse crash van de markt, zou er wel eens een koopkansje op de loer kunnen liggen, zeker voor wie focust op de lange termijn. Het vergt wel wat moed om dit te doen omdat een bodem van een vallende prijs moeilijk te timen is. Je kan dan ook een tijd de prijzen verder zien dalen of laag zien blijven. Dit risico is bij vastgoedbeleggingen niet te hedgen met bijvoorbeeld Dollar Cost Averaging.

Desalniettemin, wanneer je iets kwalitatiefs gekocht hebt, kun je ook al dalen prijzen nog verder, er redelijk gerust op zijn dat op de lange termijn hogere waarderingen weer terugkomen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de huizenmarkt na 2008/2009. De huizenprijzen waren destijds enorm gekelderd en het vertrouwen in de woningmarkt was slecht. Onderstaande grafiek laat zien dat de prijzen van een gemiddeld huis van 2008 tot in 2013 daalde met zo’n €50.000 . Echter, na een bodemprijs van iets boven de €200.000 stegen de prijzen uiteindelijk ook weer tot naar de €275.000 vandaag de dag.

Ontwikkeling Woningmarkt; verkoopprijzen van 1996 tot nu (Bron: Hypotheker.nl)

Bubbelvorming op de huizenmarkt

Dat op lange termijn de huizenprijzen zullen stijgen is iets dat bijna zeker is. Dat er op een gegeven moment ook weer dalingen komen, is iets dat eveneens bijna zeker is. Wanneer kun je dan het beste een pand kopen? Dat is heel lastig te zeggen, prijzen kunnen immers nog heel veel verder doorstijgen of doordalen.

Probeer in ieder geval zo goed mogelijk bekend te worden met de prijscycli in vastgoed en je kan al een redelijke inschatting maken. Is nu bijvoorbeeld een goed moment? Wel, op lange termijn ongetwijfeld, maar de vraag was tot voor kort hoog en de prijzen zijn al aardig opgelopen. Nu er weer een recessie dreigt, zou de vraag nog wel eens terug kunnen lopen en interessante kansen kunnen presenteren op de markt.

Bovenstaande punt kan wel het nodige geduld vergen. Het kan immers, zoals in de grafiek te zien, wel 5 jaar duren voor de markt echt uitgebodemd is.

Tips voor het vinden van ondergewaardeerd vastgoed

Hieronder daarom ook een paar tips om ook op een reguliere markt aan goedkopere panden te komen of aan panden te komen die zichzelf tijdig terug verdienen:

• • Onderzoek goed de markt in de regio. Wat zijn gebruikelijke prijzen voor een pand? En worden soortgelijke panden in hetzelfde gebied misschien net iets goedkoper aangeboden?
  • Kijk of je een goed pand per veiling kan opkopen. Veilingen zijn een manier om flink wat korting te kunnen krijgen bij de aanschaf van je pand. Dit komt omdat hier panden worden aangeboden waar bijvoorbeeld een bank vanaf wil. Deze panden zijn oorspronkelijk in de handen van een bank gekomen nadat iemand niet aan zijn betalingsverplichting kon voldoen. Het pand diende hier als onderpand voor een hypotheek. Aangezien de bank het liefst dit pand snel weer omzet in geld, kun je zo’n pand dan ook scherp geprijsd op de kop tikken. Een veiling kun je zowel live als online bijwonen.
  • Kies voor een pand in verhuurde staat. Wanneer je een pand kiest dat al verhuurd wordt, kan je jezelf een hoop moeite (en geld) besparen met het aantrekken van nieuwe huurders. Daarnaast heb je meteen al een goed voorbeeld van dat je pand verhuurd kan worden en daarnaast een voorbeeld van welke huur je kan vragen voor dit pand.
  • Zoek in een prijscategorie waar ook in de toekomst veel vraag naar is. Voor bepaalde huurprijzen zullen er altijd wel huurders klaarstaan om het pand te betrekken. Voor bepaalde hogere huursegmenten kan het juist maar de vraag zijn of je er een huurder voor vindt. Aangezien je leegstand altijd wil voorkomen door de inkomsten die je misloopt en eventueel bijkomende kosten om nieuwe huurders te vinden, kun je het beste gaan voor een prijscategorie waar altijd veel vraag naar zal blijven in wat voor economische tijd dan ook.
  • Kijk juist in gebieden waar terugloop in bewonersaantallen is, maar wel veel bedrijvigheid. Denk bijvoorbeeld aan Delfzijl, waar de huizenprijzen zo’n beetje het goedkoopst zijn van Nederland. De vraag naar woningen is daar flink teruggelopen, maar er is nog voldoende bedrijvigheid met een haven in de buurt. Een interessant idee zou dan bijvoorbeeld kunnen zijn een pand in zo’n gebied een andere bestemming te geven, bijvoorbeeld verhuur als B&B. Een andere voorbeeld hiervan is een pand kopen in een dorp in de buurt van een grote stad en dat verhuren als woonruimte aan studenten. De panden zijn zo goedkoper om aan te schaffen, maar kunnen door ze een andere functie te laten vervullen dan waar ze oorspronkelijk voor dienden, alsnog een goed rendement opleveren.

Passief beleggen in vastgoed: Vastgoedfondsen

Wanneer je als investeerder zelf geen vastgoed wil beheren, maar het wel een interessante sector vindt om in te beleggen, dan zouden vastgoedfondsen een uitkomst voor je kunnen bieden. Vastgoedfondsen zijn beleggingsfondsen die voornamelijk investeren in vastgoed en vaak actief zijn in specifieke sectoren.

In Nederland en België heb je bijvoorbeeld de volgende beursgenoteerde vastgoedfondsen:

• Wereldhave (Middelgrote winkelcentra)
• Unibail Rodamco-Westfield (Winkelcentra en kantoorruimte)
• Vastned Retail (Winkelpanden)
• Warehouses De Pauw (Industrieel en logistiek vastgoed (Opslagruimte))
• Eurocommercial Properties (Winkelcentra)

Andere opties voor het kopen van vastgoedfondsen zijn bijvoorbeeld ‘Robeco Sustainable Property Equities’ of Kempen Global Property Fund Index Fund. Dit zijn geen vastgoedfondsen die op een index genoteerd staan, maar wel als beleggingsfondsen te koop zijn bij een broker.

Hoog dividend door huurinkomsten

Bij veel van deze fondsen krijg je een groot deel van de huur uitgekeerd in dividend.  Dat komt mede omdat een aantal van deze bedrijven beschikt over een zogenaamde FBI-status (Fiscale Beleggingsinstelling). Hierdoor heeft het bedrijf belastingkorting op de winst, zolang het een groot deel  daarvan uitkeert in dividend. Voor deze bedrijven is er dus veel voordeel om dit doen. Qua dividendrendement kunnen dit dus zeer aantrekkelijke beleggingen zijn.

Risico van vastgoedfondsen

Er moet wel rekening mee worden gehouden dat ook vastgoedfondsen afhankelijk van de sector waarin zij beleggen, ook risico lopen op teruglopende winsten. Zo kelderde een groot deel van de vastgoedfondsen onlangs tijdens de coronacrisis gezien een deel van de huurders de huur niet of maar gedeeltelijk kon opbrengen.

Ook is voor de vastgoedfondsen actief in winkelvastgoed de groeiende trend naar online winkelen een bedreiging voor de huurtarieven. Ondanks dat vastgoedfondsen dus stabiele beleggingen lijken, is het wel van belang goed te kijken naar het businessmodel van deze fondsen. Stel in je onderzoek de vraag wat de voornaamste bron van inkomsten is voor dit bedrijf en of het waarschijnlijk is dat deze inkomstenbron in de toekomst groeit, stabiel blijft of krimpt.

Laat je emotie buiten de deur

Bij het kopen van een beleggingspand geldt hetzelfde als voor andere investeringen die je doet: neem rationele keuzes en laat je niet leiden door de waan van de dag op de markt. Prijzen kunnen misschien wel door het dak schieten terwijl je nog op zoek bent naar een goed pand of kelderen wanneer je er pas één hebt gekocht.

Zolang je echter de focus houdt op de lange termijn en je met goede redenen je aankoop hebt gedaan of er juist van af hebt gezien, dan zul je in de meeste gevallen goed zitten. Zie de uitschieters op de markt vooral als kansen. Wanneer de marktprijzen hoog zijn, kan er sprake zijn van overwaardering, net als sprake kan zijn van onderwaardering in een kelderende markt.

Laat je emoties met betrekking tot koop- en verkoopbesluiten dus buiten de deur en richt je vooral op het in handen krijgen van een kwalitatief pand. Succes! 

Dit artikel is geschreven door Egbert

Kocht op z’n 10e zijn eerste aandeel (Fox Kids), sindsdien altijd met beleggen bezig geweest, een onderwerp waar hij graag over leest en schrijft. Groot fan van Warren Buffett en zijn value investing filosofie.